Empresas y finanzas

¿Va a comprar o vender inmuebles? Cómo evitar plusvalías municipales y otros impuestos

  • Igor Begonte, asesor financiero y fiscal y LABE Abogados, nos asesora en la compraventa de inmuebles
  • Desde LABE nos informan que con una planificación fiscal, se puede evitar pagar tantos impuestos
Igor Begonte, asesor financiero y fiscal en LABE Abogados

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En estos tiempos de incertidumbre que corren, en los que se oye hablar de subida de impuestos y de armonización fiscal "al alza" entre comunidades y en los que el sentimiento general es que está más protegido por la Ley el "okupa" que el propietario, muchos pequeños propietarios nos preguntan cómo rentabilizar su inversión y proteger su patrimonio familiar.

Pues bien, nos informa Igor Begonte de LABE Abogados de que la principal herramienta de la que se dispone ahora mismo es la constitución de una sociedad patrimonial, siendo más beneficioso aún desde el momento de la adquisición de los inmuebles.

¿Cuáles son las ventajas y beneficios de la sociedad patrimonial?

Como el propio título indica, una de las principales ventajas reside en la planificación del patrimonio familiar, puesto que, en el caso de herencia o donación, estará gravado solo por la transmisión de participaciones o acciones de la sociedad y no por la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Y esto es así porque la titularidad de los derechos recae sobre la persona jurídica (es decir, la sociedad) y esta no cambia por la donación o fallecimiento de uno de sus participes o socios. De este modo, recalca el asesor fiscal y financiero que a través de esta sociedad patrimonial se evita el pago de este gravoso impuesto reiteradamente en la transmisión entre generaciones: de abuelos a hijos y de hijos a nietos.

Además, existen otras ventajas interesantes, como evitar la imputación de rentas inmobiliarias que se gravan en el IRPF por los inmuebles que se encuentran vacíos, ya que tal gravamen en el Impuesto sobre Sociedades no existe.

Un factor más a tener en cuenta, es el tipo del impuesto de sociedades del 25% mientras que el tipo del IRPF puede llegar hasta el 45% variando según la comunidad autónoma. Por lo tanto, en LABE Abogados, despacho de abogados y consultores con amplio bagaje en la materia, señalan que para rentas personales o familiares a partir de aproximadamente 40.000€ al año, comienza a ser rentable para el cobro de los arrendamientos. Más aún si existen varias rentas o son elevadas, dada la progresividad del IRPF respecto al tipo fijo del impuesto sobre sociedades.

Interesante también es la posibilidad de deducción de gastos originados por inmuebles que se encuentren temporalmente sin arrendar, para compensarlos con los ingresos de los que si lo están. Además de la posibilidad de incluir gastos de servicios como gestorías y asesorías asociados a la actividad, que en el IRPF están más acotados y en periodos sin arrendar no es posible incluir.

¿Cómo se constituye una sociedad patrimonial?

En primer lugar, debemos tener en cuenta que la sociedad patrimonial no existe de forma diferenciada en la legislación mercantil. Se trata de una sociedad de capital que, cumpliendo determinadas condiciones y características, obligan a que ésta tribute de forma diferente.

La reforma fiscal del año 2015 añadió la definición legal y su inclusión en la Ley del Impuesto sobre Sociedades, en la que quedaron como entidades patrimoniales. Su regulación la encontramos en el artículo 5.2 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades: "A los efectos de lo previsto en esta Ley, se entenderá por entidad patrimonial y que, por tanto, no realiza una actividad económica, aquella en la que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o no esté afecto (…) a una actividad económica".

Según la Ley, una sociedad patrimonial es aquella que se dedica mayoritariamente a la gestión de bienes, en lugar de a la realización de una actividad económica. Normalmente, la actividad principal de estas sociedades consiste en la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario.

Así, señala el especialista en la materia de LABE Abogados que, a estos efectos, la Ley entiende que no constituye actividad económica el arrendamiento de inmuebles, cuando no exista ninguna persona empleada con contrato laboral y jornada completa dedicada a esta gestión. Sí existirá actividad económica, por tanto, cuando exista al menos una persona empleada con estas características.

También se considerarán sociedades patrimoniales, aquellas en las que más de la mitad de su activo esté formado por valores.

Por lo tanto, el concepto de sociedad patrimonial tan solo tiene relevancia a efectos fiscales y no mercantiles. Las sociedades patrimoniales solo se regulan a nivel fiscal en la legislación impositiva, sin que se realice distinción en las normas mercantiles.

A efectos prácticos, esto significa que las sociedades patrimoniales no se pueden constituir como tal, sino que, una vez constituida una sociedad mercantil, para que tribute como una entidad patrimonial a efectos fiscales, deberá cumplir con los siguientes requisitos: más del 50% de su activo esté constituido por valores y no esté afecto a alguna actividad económica.

Sin embargo, no todos son ventajas, dado que dicha Ley del 2015 limita ciertas exenciones e incentivos, que no se podrán aplicar a las entidades patrimoniales. Por ejemplo, no permite la compensación de las bases imponibles negativas, ni podrán aplicar el tipo de gravamen del 15% durante los dos primeros años para entidades de

nueva creación. Además, no se podrán aplicar los incentivos fiscales establecidos para las entidades de reducida dimensión y sufren de una aplicación más severa de las medidas de transparencia fiscal internacional. Tampoco podrán acogerse al Régimen de las entidades de tenencia de valores extranjeros.

Teniendo en cuenta todo lo anterior, desde LABE Abogados recomiendan acudir a profesionales en el ámbito de la planificación patrimonial. LABE Abogados realiza un estudio detallado de las necesidades personales y familiares de cada caso particular. De esta manera, se podrán maximizar los rendimientos económicos, cumpliendo con la legislación y asegurando el patrimonio familiar en el futuro.

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